住宅ローン基礎知識

変動金利と固定金利の解説&よくある返済時期の疑問

変動金利と固定金利の解説&よくある返済時期の疑問

住宅ローンの金利には有名な2パターンがあります。変動金利と固定金利ですね。
名称は聞いたことあるけど、詳しくは知らないという人もおられますので、解説します。

変動金利と固定金利の違い

これから家を購入しようと考えている方のほとんどの方が住宅ローンを利用する予定でいると思います。
しかし、住宅ローンの仕組みを理解されている方は意外と少ないと思います。

特に変動金利と固定金利の違いをご存じの方は少ないと思います。変動金利とは、当初の金利が非常に低いものですが、半年に一回金利の見直しがあります。景気の状況が変動しなければ、そのまま低い金利で利用し続けることが可能ですが、金利が上昇することでリスクを負担することも多くなります。利用する額が大きければ大きいほどメリットもありますが、リスク負担も大きくなるところに注意が必要です。

また、固定金利とはその名の通り金利が一定期間固定されるものになります。フラット35のように借り入れ期間ずっと金利が固定される商品から、当初の期間のみ金利が固定される商品があります。当初の期間固定される商品は3年固定5年固定10年固定が一般的です。固定期間終了後はなにも手続きをしないと変動金利になってしまいます。

その際に再度固定金利を選択することも可能になります。注意が必要なことは、当初の固定期間の金利はキャンペーン金利とよばれるもので非常に優遇されています。そのキャンペーン期間終了後の再度固定金利を選択する場合は、そのときの基準金利とよばれるものが適用されます。

景気の状況にもよりますが、そのタイミングで金利が変動するリスクがありますので注意が必要です。

当初の金利の低さだけで商品を選択するのではなく、自分の将来の生活のことも考えた上で選択されるのが良いと思います。

 

固定金利型住宅ローンとその失敗例

住宅ローンを利用する際はやはり金利が気になりますよね。金利が低いローンを利用したいとみなさん思っているはずです。

それは当然のことだと思います。利息の負担ほど大きなものはありません。そんなときに陥りやすい失敗例として、短期間の当初固定金利型住宅ローンを利用するケースです。

当初はやすい金利で利用できる固定金利型のローンは当初の固定金利期間が終了すると変動金利に切り替わります。その時期に忘れずに手続きを行うことで再度固定金利を選択できる場合もありますが、失念するとリスクが高い変動金利へと切り替わってしまいます。

そうなると返済額がアップしますし半年ごとに金利が変動しますので、リスクが高くなってしまいます。住宅ローンを利用する際は借りたら借りっぱなしではなく、定期的に状況をチェックすることが必要になります。金利は変動します。誰にも予測はできません。しかし、そのリスクに備えることはできます。

たとえば、当初固定金利型の商品を選択した場合、金利の切り替えの時期に繰り上げ返済する為、当初の安い金利の間に貯蓄をおこなうことも有効です。将来金利が上昇しても繰り上げ返済をすることで借り入れ期間を短くすることが可能になります。どんどん利息を軽減するチャンスになりますので有効活用して頂ければと思います。

住宅ローンで注意が必要な点は、今だけの金利をみて判断するのではなく自分自身の収入や貯蓄計画とをあわせて検討していくことです。新居での楽しい生活を送るためには、しっかりとした計画をたててから、ローンの実行をしていただければと思います。

 

意外と知らない返済時期の始まり

住宅ローンの返済がいつからスタートするかご存知の方は少ないと思います。当然家を購入した後から返済がスタートするとほとんどの方が思っているはずです。建て売り住宅やマンションの場合ですとその通りですが、土地を購入して更地に住宅を建てる場合や、建て替えの場合ですと、金融機関によって住宅ローンの実行時期が異なります

家が完成する前にローン返済がスタートする場合があります。
住宅を建てる場合にローンを利用する際は、一般的に金融機関が土地と建物に抵当権設定をしてお金を貸しだしします。

しかし、土地を購入するときは、まだ家がありません。土地代の支払いがありますのですぐにローンを利用したい場合は、土地だけに抵当権設定をして土地・建物代のローンを実行する事前実行の形式になります。

 

その場合、実行した次の月からローン返済が開始しますので、建築中に返済がスタートします。アパートに住んでいる場合などは、家賃とローンの支払いがかぶるかたちになります。場合によっては大変な負担となりますので注意が必要です。

土地に抵当権を設定しないでローンを利用する方法につなぎ融資があります。利息が別途必要になりますが、建物完成までの間につなぎ融資を利用しますので、ローンの返済は建物完成後になります。利息を多く払うことになりますが、家賃とかぶらないので安心です。

これは建て替えの場合でも同じことが考えれます。特に仮住まいとしてアパートを借りている場合などは同じようにローン返済と家賃が工事期間中にかぶってくる場合があるのでご注意ください。

 

ついでに知っておきたい【つなぎ融資】

住宅ローンの用語の中でつなぎ融資というものがあります。金融機関によって利用できる場合とそうでない場合がありますが、大変便利な制度です。ぜひご利用して頂ければと思います。

住宅ローンは本来土地と建物に抵当権を設定してローンを実行します。
しかし、まだ建物が建っていない状態では抵当権の設定ができません。その間の支払いに利用するためにつなぎ融資を利用します。お金が必要な時期から建物完成までの期間の融資になりますので、その分利息がかかります。

また、一回だけでなく支払い回数分つなぎ融資を利用することになります。つなぎ融資がない場合は、事前に融資が実行されるので、つなぎ融資の利息分が軽減されますが、返済がすぐ始まりますのでアパート家賃と返済が重なると生活が苦しい場合もあります。

また、つなぎ融資を利用した場合は、抵当権設定登記が一回で終わりますので登記費用が安くなるメリットもあります。
つなぎ融資を利用する場合でご注意していただきたい点は期限です。つなぎ融資はあらかじめいつまでつなぐのか期限を設定します。その期限内に本融資を実行する必要があります。

しかし工事の遅れなどで、期限を越えてしまう場合はつなぎ融資の延長などでよけいな手間と費用が発生します。できれば長めの期間で設定しておくと安心です。早く本実行する場合は、利息が返還される仕組みです。なお、つなぎ融資に関しては金利を本融資とは別に定めてある金融機関が多いので事前にご確認ください。

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